前言：
思考：正確看待房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計和產(chǎn)品創(chuàng)新？

 

一、項目剖析：
1、剖析市場（通過大量案例解析）
1.1最近的房地產(chǎn)政策的影響
1.2當?shù)氐姆績r、地價水平
1.3當?shù)氐姆康禺a(chǎn)競爭激烈程度
1.4當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平
1.5主要對手的產(chǎn)品
1.6當?shù)乜蛻羧旱娜萘考靶枨髽?gòu)成
1.7當?shù)貙ι虡I(yè)或者辦公的需求程度
2、剖析地塊（具體生動的舉例透析）
2.1內(nèi)部環(huán)境/資源分配；
2.2外部環(huán)境（不利）
2.3外部環(huán)境（有利）
2.4內(nèi)部環(huán)境/資源分配
2.5地形地勢地貌處理
2.6公司拿地的價格與對手比較
3、剖析公司（標桿地產(chǎn)與一般地產(chǎn)的案例說明）
3.1公司本身的特色
3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力
3.3公司要求回籠資金的速度
3.4公司對此項目的定位
3.5在當?shù)刭Y源的成熟度
3.6公司老板（領導）的喜好

二、設計管理創(chuàng)造的價值分量
1、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設計管理趨勢；
2、國內(nèi)標桿房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設計管理啟示；
2.1、為什么說設計價值管理以億為單位計算?

三、設計價值創(chuàng)造過程與方法
1、標桿地產(chǎn)企業(yè)（萬科、龍湖等）在產(chǎn)品策劃階段的設計管理方法；
1）產(chǎn)品策劃的核心
2）產(chǎn)品導向與客戶導向
3）產(chǎn)品策劃的特點
4）持續(xù)改進還是產(chǎn)品創(chuàng)新？
5）產(chǎn)品決策辦法
6）如何選擇規(guī)劃意向？
7）戶型設計的優(yōu)先原則
8）立面設計決策辦法
9）成本和售價是否支持產(chǎn)品的實現(xiàn)？
10）如何建立解決分歧的客觀評判標準？
案例詳解：龍湖產(chǎn)品的經(jīng)濟模型分析
2、標桿地產(chǎn)企業(yè)在概念規(guī)劃階段的設計管理方法；
1）規(guī)劃概念的設計深度與范疇
2）規(guī)劃概念設計在產(chǎn)品創(chuàng)新中的關鍵作用
開發(fā)理念和設計原則
總體布局
朝向
住宅和商業(yè)的關系
銷售示范區(qū)合理的位置
交通與路網(wǎng)的規(guī)劃
結(jié)合地塊屬性的規(guī)劃設計
住宅產(chǎn)品類型及分布
公共設施布局
案例詳解：龍湖概念規(guī)劃設計特點
3、規(guī)劃設計管理十大原則
項目的總體規(guī)劃特點體現(xiàn)鮮明的個性。
人車交通特點與路網(wǎng)結(jié)構(gòu)特征，項目分期規(guī)模及物業(yè)管理模式
場地規(guī)劃開口與城市路網(wǎng)的關系
建筑布局與景觀的互動
如何降低感覺容積率
物業(yè)類型與區(qū)位關系
布局原則
建筑空間形態(tài)與單體設計的互動關系
產(chǎn)品業(yè)態(tài)及營銷推盤節(jié)奏的選擇
規(guī)避規(guī)劃不利因素
主體要素和建筑布局的互動關系
總體布局與豎向的關系
規(guī)劃中的首期優(yōu)先開發(fā)原則及總的成本原則
3.1、總圖價值創(chuàng)造方法
1）用足指標；
2）貨值最大化；
3）配套用房最小化；
4）贈綠規(guī)劃、底層挖掘；
5）充分挖掘端戶價值；
6）中央景觀帶提升項目價值；
7）控制地庫；
8）減少出入口；
9）贈送面積的利用；
3.2、平面價值創(chuàng)造方法
3.3、立面價值創(chuàng)造方法
價值提升、立面風格、細節(jié)與貢獻（立面設計案例若干）
3.3.1立面風格選擇
3.3.2立面塑造的價值感
3.3.3客戶高度認可的立面風格會促進成交。
3.3.4經(jīng)典持久的立面風格和材料對樓盤的保值作用較大。
3.3.5立面對成本的主要影響點：
特殊的建筑造型帶來的結(jié)構(gòu)成本
外墻面積的大小
窗墻比（窗的成本遠高于實墻）
復雜的外墻構(gòu)造節(jié)點
造型構(gòu)件增加的成本
普通材料的價差
案例：木魚石一期立面設計演變過程及龍湖成名作——地中海風格建造指南
商業(yè)序列：現(xiàn)代風格、地中海風格
4、全項目沙盤推演方法
1）、全項目沙盤推演意義
2）、全項目沙盤推演案例
2.1某住宅項目全沙盤推演案例
2.2某商業(yè)項目全沙盤推演案例
3）、體驗區(qū)管控要點
3.1體驗區(qū)的選址
3.2體驗流線設計要點
3.3體驗區(qū)設計案例
5、產(chǎn)品標準化設計
5.1設計的作用和價值
5.2產(chǎn)品標準化設計概要
5.3標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化經(jīng)驗簡介
萬科、金地、產(chǎn)品標準化
龍湖、產(chǎn)品、金地及恒大地產(chǎn)的產(chǎn)品標準化
5.4產(chǎn)品標準化推進策略與目標建議
產(chǎn)品標準化具體推進舉措若干
建立標準化設計體系
建立產(chǎn)品標準化平臺
單項產(chǎn)品研究與積累
產(chǎn)品復制，優(yōu)化標準
引進外部專業(yè)合作資源
5.5產(chǎn)品標準化具體推進計劃簡述

四、規(guī)范化設計管理探討
在項目開發(fā)全過程中，規(guī)劃設計階段是實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”，項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于設計階段，恰當?shù)乜创_發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設計公司的工作。設計成本的細節(jié)控制，如部品上限價、結(jié)構(gòu)含鋼量、景觀造價、示范區(qū)造價，設計變更簽證率，合理的設計費等，合理設計費有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一；高效率、規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理與成本控制研究包括以下內(nèi)容：
（一）、設計階段成本控制的重要性與過程簡介；
（二）、建筑規(guī)劃設計對成本的主要影響因素和相應的控制方法；
（三）、影響建筑產(chǎn)品品質(zhì)和成本的八大因素，產(chǎn)品標準化設計理念；
（四）、規(guī)劃設計管理的基本要求；
（五）、甲方設計過程中的成本主動性控制意識和要求；
（六）、甲方規(guī)劃設計控制要領與技術導則
1、提出問題：
1.1規(guī)范的設計管理含義
1.2為什么提出規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)設計管理模式
1.3為什么品牌開發(fā)企業(yè)注重先進的規(guī)范化設計管理模式
1.4對待前期策劃、規(guī)劃設計、項目管理的一些不恰當?shù)目捶?br /> 1.5恰當?shù)乜创_發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設計公司的工作
2、分析問題
2.1適合你企業(yè)的規(guī)范化設計管理模式是否存在？
2.2規(guī)范的設計管理模式包括的內(nèi)容？
2.3有效率的設計管理流程簡介
2.4成果品質(zhì)的控制
2.5規(guī)范化的管理體系
2.6產(chǎn)品標準化設計
3、解決問題
3.1實現(xiàn)規(guī)范化設計管理模式的條件
3.2實現(xiàn)高效率的設計管理模式的方式
3.3成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強調(diào)設計管理與項目各板塊管理的有機結(jié)合
4、如何建立規(guī)范化的設計管理？
（1）產(chǎn)品創(chuàng)新目的與形式
（2）產(chǎn)品創(chuàng)新流程
（3）產(chǎn)品創(chuàng)新客戶價值與實現(xiàn)方式
（4）產(chǎn)品創(chuàng)新設計管理支持
（5）規(guī)劃概念設計價值與地位
（6）產(chǎn)品設計研發(fā)創(chuàng)新與案例分析
5、規(guī)范化的設計管理體系
（1）房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應設計管理模式
（2）建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系
（3）設計管理效率指標
（4）設計管理通病與案例分析
（5）專業(yè)團隊建設與能力提升
6、設計管理提升的關鍵方面
（1）構(gòu)建完善良好的管理團隊
（2）全員明確項目總體目標，做好具體工作綱領
（3）建立并實施全過程的技術管理制度及流程
（4）合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率
（5）更好地改進工作方法（五原則）：一嚴謹，二協(xié)調(diào)，三執(zhí)行四跟進，五總結(jié)
7、高效設計管理團隊營造方法
7.1、龍湖設計管理崗位人才選拔標準
1)設計管理人才的人力素質(zhì)要求
2)設計管理崗位說明書
7.2、設計管理流程與工作界面劃分
7.3、人均管理效能

思考與交流：
1.你所在的企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新策略?是否有研發(fā)策略和方向?
2.如何根據(jù)你所在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，請舉例說明制定公司的設計管控模式及改進管理方法的必要性?（結(jié)合設計管理過程中的部分經(jīng)驗教訓）
3.你所在的企業(yè)目前的設計部門組織架構(gòu)?管理模式?你是如何構(gòu)建產(chǎn)品設計管理體系的？

 

現(xiàn)供職于江蘇嘉城建設管理有限公司副總經(jīng)理；
曾任江蘇亞東建發(fā)集團總工辦副主任，副總工程師；
南京百勝麒麟建設發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師；
蘇寧環(huán)球集團南京浦東建設開發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設計總監(jiān)；
吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務副總經(jīng)理；
江蘇九洲投資集團地產(chǎn)中心副總經(jīng)理兼總建筑師等。
                            
高級工程師，國家注冊建筑師；
15年房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)經(jīng)歷；
高級工程師，東南大學建筑設計研究所在職研究生班畢業(yè)。
楊凡從業(yè)15年多，在商業(yè)和住宅地產(chǎn)實操、產(chǎn)品設計和市場研發(fā)方面有豐富經(jīng)驗。
曾就職于江蘇省一流大型國企（江蘇國信集團）和2家上市公司（江蘇蘇寧環(huán)球集團和浙江寧波銀億集團），精通房地產(chǎn)項目運作，從理論到實踐深諳房地產(chǎn)開發(fā)的價值體系。最擅長的領域是大型居住區(qū)及配套開發(fā)（4個2000畝大盤開發(fā)經(jīng)驗），在超級大盤的全面操盤，如項目定位-規(guī)劃設計-首期開工+樣板區(qū)開盤等方面實踐并積累了成熟經(jīng)驗和成功要訣。近年來在商業(yè)和旅游地產(chǎn)（2個20多萬平米綜合體，和2個五星級酒店的參與及操盤營造經(jīng)歷）方面有一定的建樹。

教育背景                                                        
1999年9月 - 2010年7月  南京東南大學房地產(chǎn)開發(fā)管理研修班
1986年9月 - 1989年7月  南京工學院建筑研究所建筑設計，在職碩士研究生  
1981年9月 - 1985年7月  南京金陵科技學院   建筑學   統(tǒng)招本科（南京工學院委培）獲得南京工學院的工學士學位

多年以來在地產(chǎn)操盤的實踐中，培養(yǎng)了作為項目開發(fā)領軍人物和復合型人才的楊總具備以下優(yōu)良素質(zhì)：

在業(yè)務管理上，精研本行業(yè)的專業(yè)技能；知道如何應用；有系統(tǒng)的理解能力和專業(yè)創(chuàng)造力。數(shù)十年從事工程技術管理工作，10余年的營銷推廣策劃，對于產(chǎn)品的前期規(guī)劃設計體驗較多，經(jīng)驗充足，有自己的相對深入和準確的見解；
精于業(yè)務管理方法及項目開發(fā)流程，擅長房地產(chǎn)開發(fā)的標準化產(chǎn)品研究，在工程采購招投標管理，綠色建筑實施以及工程精細化管理、四新技術應用等方面有較深入的研究。
擅長項目方案經(jīng)濟分析、成本策劃、成本管控及合約管理，成本分析與方案經(jīng)濟比選優(yōu)化。特別在設計階段的成本控制方面有較好的經(jīng)驗成果；如目標成本的制定和成本管理前置：成本管理參與到規(guī)劃方案、施工圖設計中來，完成技術指標優(yōu)化、地庫方案比選、外墻保溫方案比選、太陽能方案比選、電梯設備選型、智能化方案、污水處理方案等專題分析；能較準確地估算各階段目標成本以指導后期成本管控工作。
孜孜追求產(chǎn)品研究和開發(fā)技術管理的轉(zhuǎn)型提升，尤其是開發(fā)項目前期的營銷策劃定位和規(guī)劃設計，開發(fā)中期的工程質(zhì)量和成本采購招投標管理，開發(fā)后期的竣驗交付與物業(yè)管理，即地產(chǎn)開發(fā)的全程精細化管理，掌握了房地產(chǎn)開發(fā)核心要素，擅長建筑規(guī)劃方案設計，以此貫穿策劃、規(guī)劃、工程營造及營銷開發(fā)全過程，為項目奠定核心價值基礎。

 

主要著述（文章）：
規(guī)劃設計階段的成本控制要領 通過一些實際案例分析，歸納總結(jié)了若干設計階段成本控制的寶貴經(jīng)驗，有實戰(zhàn)參考價值
實現(xiàn)精細化成本管理的若干思路 通過一些企業(yè)成本管理中的問題，從體系流程，制度和管理辦法入手，參照標桿企業(yè)經(jīng)驗，提出若干合理可行建議和落地實操方法。
小區(qū)生態(tài)景觀環(huán)境設計與建設 從龍湖、萬科、碧桂園等標桿企業(yè)開發(fā)的成熟景觀成果中歸納總結(jié)出實用、經(jīng)濟、美觀的設計、工程、成本管控要訣。

 

精品課程：
《 精裝修質(zhì)量管理》
《高效房地產(chǎn)開發(fā)管理模式》
《高品質(zhì)的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新與規(guī)范化的設計管理》
《構(gòu)建地產(chǎn)卓越管理團隊的目標與挑戰(zhàn)》
《有效提升管理執(zhí)行力和領導力》 。     
《房地產(chǎn)開發(fā)全程精細化管理》
《轉(zhuǎn)型升級中的商業(yè)地產(chǎn)管理》
《房地產(chǎn)開發(fā)關鍵要素之產(chǎn)品策劃》
《產(chǎn)品設計與產(chǎn)品標準化研究》
《地產(chǎn)開發(fā)中設計常見問題與設計質(zhì)量控制》
《如何實現(xiàn)地產(chǎn)成本的精細化管理》
《現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)如何實現(xiàn)精細化采購管理》
《房地產(chǎn)成本、造價、采購及合約的精細化管理》
《PPP管理模式在一二級開發(fā)及政府合作項目中的管理模式與操作要點與實踐》