（一）取得土地階段涉及的稅種
稅種 應(yīng)納稅額 申報納稅時間
土地使用證：按件貼花，稅額為5元 政府部門發(fā)給權(quán)利許可
證照時
印花稅
土地使用權(quán)出讓合同：
合同簽訂時自行貼花
應(yīng)納稅額=合同記載金額×0.5‰
契稅 簽訂土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同
的當(dāng)天起10日內(nèi)，向土
地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報
納稅
應(yīng)納稅額=土地成交總價款（土地出
讓金+市政建設(shè)配套費+各種補(bǔ)償費用）
×稅率（3%～5%的幅度比例稅率）
收到土地管理部門的通
耕地占用稅 應(yīng)納稅額=實際占用的耕地面積×定額
稅率 知之日起30日內(nèi)向耕地
所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申
報納稅

稅收優(yōu)惠：
稅收優(yōu)惠：
（二）開發(fā)建設(shè)階段涉及的稅種
稅種 應(yīng)納稅額 申報納稅時間
城鎮(zhèn)土地
使用稅 應(yīng)納稅額=實際占用的土地面積×定額
稅率 從合同約定交付土地時
間的次月起，按年計算、
分期在土地所在地繳納
印花稅 應(yīng)納稅額=合同金額×比例稅率
（0.05‰、0.3‰、0.5‰、1‰） 書立合同時

稅目 范圍 稅率 納稅義務(wù)人 說明
1．購銷合同 包括供應(yīng)、預(yù)購、采購、
購銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、
補(bǔ)償、易貨等合同
按購銷金額0.3‰
貼花 立合同人
2．加工承攬合同　 包括加工、定作、修繕、
修理、印刷、廣告、測
按加工或承攬收入
0.5‰貼花
繪、測試等合同　　 　　 立合同人
3．建設(shè)工程勘察
設(shè)計合同 包括勘察、設(shè)計合同　 按收取費用0.5‰
貼花 立合同人
4．建筑安裝工程
承包合同 包括建筑、安裝工程承
包合同　 按承包金額0.3‰
貼花 立合同人
包括租賃房屋、船舶、 按租賃金額1‰貼
5．財產(chǎn)租賃合同 飛機(jī)、機(jī)動車輛、機(jī)械、花。稅額不足一元 立合同人
器具、設(shè)備等合同 的按一元貼花
稅目 范圍 稅率 納稅義務(wù)人 說明
6．貨物運輸合同 包括民用航空、鐵路
運輸、海上運輸、內(nèi)
河運輸、公路運輸和
聯(lián)運合同 按運輸費用
0.5‰貼花 立合同人 單據(jù)作為合
同使用的，
按合同貼花
倉單或棧單
7．倉儲保管合同 包括倉儲、保管合同 按倉儲保管費
用1‰貼花 立合同人 作為合同使
用的，按合
同貼花
8．借款合同 銀行及其他金融組織
和借款人 （不包括銀
行同業(yè)拆借）所簽訂
的借款合同 按借款金額
0.05‰貼花 立合同人 單據(jù)作為合
同使用的，
按合同貼花
9．財產(chǎn)保險合同 包括財產(chǎn)、責(zé)任、保
證、信用等保險合同 按保險費收入
1‰貼花 立合同人 單據(jù)作為合
同使用的，
按合同貼花
10．技術(shù)合同 包括技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、
咨詢、服務(wù)等合同 按所載金額
0.3‰貼花 立合同人

稅收優(yōu)惠：
（三）轉(zhuǎn)讓銷售階段涉及的稅種
稅種 應(yīng)納稅額 申報納稅時間
收到預(yù)收款（定金、首付
老項目：簡易計稅方法
款、按揭、尾款）時按照 應(yīng)納稅額=不含稅銷售額×5%
增值稅 新項目：一般計稅方法
應(yīng)納稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額-已預(yù)
繳稅款 3%的預(yù)征率計算，次月在
項目所在地預(yù)繳稅款
納稅義務(wù)發(fā)生次月申報繳
納增值稅
城市維護(hù)建設(shè)稅=實際繳納的增值 稅額×比例稅率（7%、5%、1%）
附加稅 繳納增值稅的同時
教育費附加、地方教育費附加=實
際繳納的增值稅額×比例稅率 （3%+2%）
印花稅 商品房銷售合同
應(yīng)納稅額=合同所記載金額×0.5‰ 簽訂商品房銷售合同時自
行貼花，或次月向主管稅
務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅

（三）轉(zhuǎn)讓銷售階段涉及的稅種
稅種 應(yīng)納稅額 申報納稅時間
預(yù)繳稅款=預(yù)收款×預(yù)征率 在收取款項次月申報繳
納
土地增值稅 清算
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目
金額×速算扣除系數(shù)-已預(yù)繳稅款 滿足清算條件或收到清
算通知之日起90日內(nèi)到
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算
手續(xù)
預(yù)繳：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的
收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度計
算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得 按季預(yù)繳
額。
企業(yè)所得稅
完工后，企業(yè)計算實際毛利額，將其實
納稅年度終了后5個月
際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的
內(nèi)申報匯算清繳
差額，計入當(dāng)年度企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。
（四）持有出租階段涉及的稅種
稅種 應(yīng)納稅額 申報納稅時間
老項目：簡易計稅方法
應(yīng)納稅額=不含稅租金×5% 收到全部價款時按照3%的
預(yù)征率計算，次月在項目
增值稅 新項目：一般計稅方法
應(yīng)納稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額 所在地預(yù)繳稅款
納稅義務(wù)發(fā)生次月申報繳
納增值稅
城市維護(hù)建設(shè)稅=實際繳納的增值 稅額×比例稅率（7%、5%、1%）
附加稅 繳納增值稅的同時
教育費附加、地方教育費附加=實
際繳納的增值稅額×比例稅率 （3%+2%）
印花稅 財產(chǎn)租賃合同
應(yīng)納稅額=合同所記載金額×1‰ 簽訂財產(chǎn)租賃合同時自行
貼花，或次月向主管稅務(wù)
機(jī)關(guān)申報納稅

（四）持有出租階段涉及的稅種
稅種 應(yīng)納稅額 申報納稅時間
從價計征： 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值一次減除
房產(chǎn)稅 10%~30%后的余值×1.2％ 按年計算、分期在房產(chǎn)
所在地繳納
從租計征：
應(yīng)納稅額=不含稅租金收入×12%
城鎮(zhèn)土地 應(yīng)納稅額=實際占用的土地面積×定額 按年計算、分期在房產(chǎn)
使用稅 稅率 所在地繳納
02
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實務(wù)
I. 土地增值稅概述
II. 土地增值稅預(yù)繳
III. 土地增值稅清算
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（一）土地增值稅概述
土地增值稅計算表
級次 級距 稅率 速算扣除系數(shù) 應(yīng)納稅額
1 增值額未超過扣
除項目金額50% 30% 0 應(yīng)納稅額=增值額×30%
2 增值額超過扣除
項目金額50%，
未超過100% 40% 5% 應(yīng)納稅額=增值額×40%-扣除項目
金額×5%
3 增值額超過扣除
項目金額100%，
未超過200% 50% 15% 應(yīng)納稅額=增值額×50%-扣除項目
金額×15%
4 增值額超過扣除
項目金額200% 60% 35% 應(yīng)納稅額=增值額×60%-扣除項目
金額×35%

（二）土地增值稅預(yù)繳
特別提示
• 在辦理項目登記時應(yīng)根據(jù)有關(guān)部門的審批文件和項目分期
情況，慎重確定清算單位。如對清算單位的劃分難存在疑
問的，可以咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)分管土地增值稅的人員。
• “項目編號”是納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)項目登記時，由稅務(wù)機(jī)
關(guān)按照一定的規(guī)則賦予的編號，每個清算項目一個編號，
此編號會跟隨清算項目的稅收征管全過程。
• 土地增值稅預(yù)征時房產(chǎn)類型分三類：普通住宅、非普通住
宅和其他類型房地產(chǎn)；土地增值稅清算時，按照普通住宅、
非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別清算。
2、預(yù)繳稅款：
一般計稅方法 預(yù)交增值稅=預(yù)收款/（1+11%）×3%
簡易計稅方法 預(yù)交增值稅=預(yù)收款/（1+5%）×3%
舉例：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)A項目（開工日期在2016年5月1日
后），2018年3月銷售普通住宅預(yù)收房款111 0萬元，根據(jù)當(dāng)
地的規(guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則:
應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)×3%=30萬元
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=1110-30=1080萬元
預(yù)交土地增值稅稅款=1080×2%=21.6萬元。
（三）土地增值稅清算
• 1、清算條件
• 國稅發(fā)〔2006〕187號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定：
應(yīng)當(dāng)清算 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完
成銷售的； 已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目
可售建筑面積的比例在85%以上，或
該比例雖未超過85%，但剩余的可售
建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開 （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年 發(fā)項目的； 仍未銷售完畢的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 （3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未
辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額
2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額
國稅發(fā)〔2006〕187號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土 地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定：
（2）非直接銷售
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、
分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨
幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按
下列方法和順序確認(rèn)：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
（3）自用房地產(chǎn)
Ø房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出
租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，
在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
（二）扣除項目的確定
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：
計算增值額的扣除項目：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本；
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用；
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
5.財政部規(guī)定其他扣除項目
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家
統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。
【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
（1） 土地征用及拆遷
補(bǔ)償費 包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有
關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷
用房支出等。
（2） 前期工程費 包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、
勘察、測繪、“三通一平”等支出
（3） 建筑安裝工程費 指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，
以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費
【注意1】接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)
生地縣（市區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
【注意2】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企
業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安
裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
（4） 基礎(chǔ)設(shè)施費 包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、
排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出
（5） 公共配套設(shè)施費 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的項目內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支
出
指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、 （6） 開發(fā)間接費用 職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、
勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等
【注意】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程
費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)
機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、
用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
房地產(chǎn)開發(fā)費用不按實際發(fā)生的費用實際扣除，而是按照以下
規(guī)則扣除：
財務(wù)費用利息支出扣除標(biāo)準(zhǔn) 其他費用扣除標(biāo)準(zhǔn) 開發(fā)費用計算公式
凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計
算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明
的，允許據(jù)實扣除，但最高
不能超過按商業(yè)銀行同類同
期貸款利率計算的金額 按照“取得土地使用
權(quán)所支付的金額”與
“房地產(chǎn)開發(fā)成本”
金額之和的5%以內(nèi)
計算扣除 利息支出+（取得土地
使用權(quán)所支付的金額+
房地產(chǎn)開發(fā)成本）
×5%
按照“取得土地使用 不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算 權(quán)所支付的金額”與 （取得土地使用權(quán)所
分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙?“房地產(chǎn)開發(fā)成本” 支付的金額+房地產(chǎn)開
融機(jī)構(gòu)證明的，不能扣除 金額之和的10%以內(nèi) 發(fā)成本）*10%
計算扣除
特別提示
（1）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允
許扣除；利息的上浮幅度是指銀行貸款利率是在基準(zhǔn)利率上上浮。
（2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
（3）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照第二種方法扣除。即：
房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）
×10%
（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開
發(fā)費用扣除時不能同時適用兩種辦法。
（5）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整
至財務(wù)費用中計算扣除。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
項目開發(fā)期 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
跨營改增前后開發(fā)的項目 營改增前實際繳納的營
＋
業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、
教育費附加、地方教育
費附加 營改增后允許扣除的城
市維護(hù)建設(shè)稅、教育費
附加、地方教育費附加
營改增后開發(fā)的項目 實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、
地方教育費附加

5.財政部規(guī)定其他扣除項目
特別提示：
Ø房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金
額，除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、
費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效
憑證的，不予扣除。
Ø房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、
停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、
幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其
成本、費用可以扣除； （3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
Ø房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
Ø房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
Ø屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個
項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除
金額。
稅收優(yōu)惠
03
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅實務(wù)
I. 企業(yè)所得稅概述
II. 企業(yè)所得稅預(yù)繳
III. 企業(yè)所得稅匯算清繳
www.wps.cn 「 讓PPT設(shè)計簡單起來！」 36
（一）企業(yè)所得稅概述
應(yīng)納稅所得額=應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除的項目-允許彌補(bǔ)的以
前年度虧損
• 企業(yè)所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起
至12月31日止。
• 企業(yè)所得稅分月或者分季預(yù)繳。自月份或者季度終了之
日起十五日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送預(yù)繳企業(yè)所得稅納稅申
報表，預(yù)繳稅款。
• 企業(yè)應(yīng)當(dāng)自年度終了之日起五個月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送
年度企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)
退稅款。
（二）企業(yè)所得稅預(yù)繳
2、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)繳企業(yè)所得稅
• 國稅發(fā)[2009]31號 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)
務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知規(guī)定：
• 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率
分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
• 營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入含有增
值稅，但對如何換算為預(yù)繳稅款階段的企業(yè)所得稅收入，國家
稅務(wù)總局尚未明確。
（1）銷售收入的確認(rèn)
企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所
取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入。具體分為以下情況：
① 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價
款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入
② 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約
定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在
實際付款日確認(rèn)收入
③ 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約
定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的
實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入
④ 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，原則上于收到受托方已銷開
發(fā)產(chǎn)品清單之日起確認(rèn)銷售收入
（2）計稅毛利率
企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定：
① 開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政
府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
② 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
③ 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
④ 屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
（三）企業(yè)所得稅匯算清繳
下列情形應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工（主要滿足一個條件即可）：
（1）當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)時或入住手續(xù)時。
（2）已開始實際投入使用時。
特別提示
• 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理以開發(fā)產(chǎn)品完工時點為分水嶺，
完工前后企業(yè)所得稅處理方法不同。
• 完工年度之前，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先
按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)
期應(yīng)納稅所得額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報表中。
• 在完工年度，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售
收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計
毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合
并計算的應(yīng)納稅所得額。
• 在完工年度后，企業(yè)按照銷售完工產(chǎn)品取得的收入和計稅
成本計算出實際毛利額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報表中。
2、實際毛利額
（1）銷售收入的確認(rèn)
• 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價
款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。另外，企業(yè)將開
發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給
股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨
幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，也應(yīng)確認(rèn)銷售收入。
• 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，
區(qū)分為納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票以及未納入開發(fā)產(chǎn)
品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票兩種情形，
前者應(yīng)確認(rèn)為收入，后者可不確認(rèn)收入，作為代收代繳款項進(jìn)
行管理。
• 對于未正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》而
收取的誠意金、認(rèn)購金、排號費不作為銷售收入的實現(xiàn)，不需
要按照預(yù)計計稅毛利率來計算預(yù)計毛利額，完工年度也不需要
確認(rèn)為銷售收入。
特別提示
銷售收入確認(rèn)的操作要點：
① 根據(jù)企業(yè)的銷售統(tǒng)計臺賬（包含樓號、房號、購買人名稱、
合同簽訂日期、實測建筑面積、銷售單價、合同金額、面積
差退補(bǔ)款、最終結(jié)算金額、發(fā)票號碼、付款記錄等），并將
銷售臺賬中統(tǒng)計的購房款與財務(wù)賬簿中的預(yù)收賬款相核對，
不一致時查找原因，直至核對一致。
② 對比竣工備案情況，嚴(yán)格區(qū)分不同業(yè)態(tài)下尚未完工預(yù)售房款、
已完工預(yù)售房款。
③ 根據(jù)售房合同約定的收款方式（一次性全額收款、分期收款、
銀行按揭方式、委托方式），對比銷售統(tǒng)計臺賬，判定收入
確認(rèn)的時間。將稅法上確定的售房收入與企業(yè)賬面確認(rèn)的主
營業(yè)務(wù)收入相核對，并進(jìn)行納稅調(diào)整。
④ 核對售房單價時，關(guān)注是否有售價明顯偏低的情況，如有，
需要說明合理理由。
（2）計稅成本核算
• 國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)
營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》規(guī)定：
• 開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本包括土地征用費及拆遷補(bǔ)償費、前期
工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)
施費以及開發(fā)間接費。
• 將上述成本合理劃分為直接成本、間接成本和共同成本，
歸集分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對
象。能夠直接計入成本對象的直接計入成本對象，其他成
本應(yīng)該按照受益和配比原則，按占地面積法、建筑面積法、
直接成本法和預(yù)算造價法進(jìn)行分配。
特別提示
04
營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
I. 增值稅概述
II. 轉(zhuǎn)讓銷售階段預(yù)繳增值稅
III. 開發(fā)階段開發(fā)成本與增值稅專用發(fā)票
IV. 銷售階段開具增值稅發(fā)票
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（一）增值稅概述
• 增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人。年銷售額
超過500萬元的一般納稅人。
• 一般納稅人計算繳納增值稅，分為一般計稅方法和簡易計
稅方法。
計稅方法 應(yīng)納稅額計算
一般計稅方法 應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進(jìn)項稅額
=不含增值稅銷售額－準(zhǔn)予抵扣進(jìn)項稅額
簡易計稅方法 應(yīng)納稅額=不含增值稅銷售額×征收率
房地產(chǎn)行業(yè)銷售額特殊規(guī)則
計稅方法 不含稅銷售額計算
按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對
應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷
（1+10%）
一般計稅
方法
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收
取土地價款的單位直接支付的土地價款。 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 　　當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面 積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款 　
【注意1】當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對 應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括
銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
【注意2】在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以
上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。
房地產(chǎn)行業(yè)銷售額特殊規(guī)則
計稅方法 不含稅銷售額計算
以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的 簡易計稅方法 土地價款。
銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的 征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計 稅。 房地產(chǎn)老項目，是指： 　?。ㄒ唬督ㄖこ淌┕ぴS可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房 地產(chǎn)項目； 　?。ǘ督ㄖこ淌┕ぴS可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施
工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項
目。
（二）轉(zhuǎn)讓銷售階段預(yù)繳增值稅
適用一般計稅方法計稅的，按照11%（2018年5月1日以后按照10%）
的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
特別提示
• 預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付款+按揭+尾款）、一
次性取得的全款。定金屬于預(yù)收款。
• 誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用
于抵房款時，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報增值稅。
• 部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對誠意金等有更加細(xì)致的規(guī)定。例如，房地
產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目
向購房人收入的款項不同時符合下列條件的，均屬于預(yù)收
款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：
1、收取的款項不超過5萬元（含5萬元）； 2、收取的款項從收取之日起3個月內(nèi)退還給購房人。
增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間
（三）開發(fā)階段開發(fā)成本與增值稅專用發(fā)票
1、土地征用費及拆遷補(bǔ)償費
2、前期工程費 2018年5月1日后17%稅率降
為16%，11%稅率降為10%
3、建筑安裝工程費
2018年5月1日后17%稅率降
為16%，11%稅率降為10% 建筑工程進(jìn)度款
建筑工程材料款
3、建筑安裝工程費
2018年5月1日后17%稅率降
為16%，11%稅率降為10%
安裝工程進(jìn)度款
2018年5月1日后17%稅率降
4、基礎(chǔ)設(shè)施費
為16%，11%稅率降為10%
4、公共配套設(shè)施費
2018年5月1日后17%稅率降
為16%，11%稅率降為10%
（四）銷售階段開具增值稅發(fā)票
• 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。一般納
稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。
• 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款時，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增
值稅專用發(fā)票。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼 602“銷售
自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。
• 納稅人自行開具增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”
欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），
“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。
感謝聆聽！ 

•講師背景：
–南開大學(xué)法學(xué)碩士
–法律職業(yè)資格
–會計師
–會計職稱、會計實操專任培訓(xùn)講師
–財稅顧問
–MACC管理會計素質(zhì)認(rèn)證課程講師
• 工作經(jīng)歷：
–天津津濱發(fā)展股份有限公司稅務(wù)會計
–天津華億置業(yè)有限公司總賬會計
–百練會計教育科技集團(tuán)專任培訓(xùn)講師
–企業(yè)特邀財稅培訓(xùn)講師
主講課程：
 會計實操課程：包括《會計基礎(chǔ)理論入門》、《零基礎(chǔ)學(xué)出納》、《零基礎(chǔ)學(xué)會計真賬實操》
稅務(wù)實操課程：包括《解讀增值稅小規(guī)模納稅人》、《解讀增值稅一般納稅人》、《企業(yè)所得稅匯算清繳要點》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅要點》
管理會計課程：包括《財務(wù)報表編制與評價》、《稅務(wù)籌劃入門》、《決策指標(biāo)入門》、《全面預(yù)算編制》
授課形式：
–專業(yè)：邏輯思維強(qiáng)，案例通俗易懂，政策解讀與實施能與企業(yè)具體財務(wù)管理相對應(yīng)
–實踐：語言通俗，表達(dá)清晰，對國家政策、方針解讀到位
–落地：對于企業(yè)運營中遇到的特殊具體案例給予特殊解答；
–合作：能夠有效將財稅法規(guī)與賬務(wù)處理相結(jié)合，深受企業(yè)好評。；
學(xué)員評價：
–人們常說：“興趣是（最）好的老師”，但我認(rèn)為“一位好老師可以激發(fā)一個人的興趣”。所以我要謝謝孫老師，讓我喜歡上了這門課程，讓我有信心再向前邁一步！
–真心感謝孫老師風(fēng)趣幽默的講課風(fēng)格，讓我在輕松愉快考過會計這門難考的課程，給了我很大的信心應(yīng)對今后的考試。
–感謝孫老師，讓我從零啟蒙，漸漸了解并喜歡上了會計。 

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