導(dǎo)讀：房地產(chǎn)在中國(guó)永遠(yuǎn)不缺關(guān)注。

摸索中前行

時(shí)間回到1992年，鄧小平發(fā)表南巡講話(huà)。此后，國(guó)務(wù)院于11月4日發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問(wèn)題的通知》指出，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

以此為契機(jī)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)初現(xiàn)雛形，由此開(kāi)始了20年的大發(fā)展之路。

1992年，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，尤其是南方一些城市如深圳、廣州等的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始迅速發(fā)展。保利、合生創(chuàng)展等房企均于同年成立。

當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)的合同、稅收、按揭等的格式和規(guī)定，均無(wú)人知曉，房地產(chǎn)業(yè)在摸索中前進(jìn)。很快，全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)有了膨脹過(guò)快的趨勢(shì)，海南、北海等地掀起了炒房熱潮。

1993年4月，中共中央提出了“防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱”的警告。從5月起，人民銀行不斷提高相關(guān)利率，清理整頓金融秩序。同年6月，國(guó)務(wù)院開(kāi)始針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控。

1994-1995年，在實(shí)行緊縮的調(diào)控政策下，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的勢(shì)頭有所遏制，房地產(chǎn)行業(yè)也變得低迷。1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，日本、香港等房地產(chǎn)泡沫破裂，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。

規(guī)則完善

在通貨緊縮的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)下，政府決定催熱房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需，使房地產(chǎn)成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其中，1998-2003年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始逐步市場(chǎng)化，管理逐步規(guī)范，同時(shí)“炒房”也開(kāi)始顯現(xiàn)。

1998年5月，中國(guó)人民銀行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》，倡導(dǎo)貸款買(mǎi)房。 同年7月，國(guó)務(wù)院正式宣布停止住房收入分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。

1999年，福利分房在全國(guó)各地逐步停止。房地產(chǎn)零售時(shí)代來(lái)臨，個(gè)人購(gòu)房的比例持續(xù)上升。銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款總量增長(zhǎng)，貸款門(mén)檻則越降越低。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，“溫州客”在其中看到了商機(jī)。開(kāi)始在北京、上海、杭州、蘇州廈門(mén)等地置業(yè)，房?jī)r(jià)的上漲迅速。

2002年7月，國(guó)土資源部制定的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》開(kāi)始施行。規(guī)范了土地使用權(quán)出讓?zhuān)雇恋厥褂弥贫雀鼮楣_(kāi)、公平、公正。 多年來(lái)“靠關(guān)系”協(xié)議拿地的規(guī)則終被改變。

黃金時(shí)代

在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“羽翼”愈發(fā)豐滿(mǎn)之時(shí)，房?jī)r(jià)開(kāi)始加速上漲。

2004年底，北京一名工程師發(fā)起個(gè)人集資建房建議，并在上海、南京、廈門(mén)等蔓延。3個(gè)月后，房管局宣布將對(duì)不合法的個(gè)人集資堅(jiān)決叫停。

2005年3月起，政府先后頒布了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》、《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》以調(diào)控樓市。 然而，盡管調(diào)控文件密度加大，但房?jī)r(jià)仍保持堅(jiān)挺。稅收也不僅沒(méi)有控制住房?jī)r(jià)，反而成本轉(zhuǎn)嫁，助推房?jī)r(jià)。

2006年3月，溫家寶做出政府工作報(bào)告，明確提出要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。但在中國(guó)金融業(yè)全面開(kāi)放，人民幣升值、流動(dòng)性過(guò)剩、投資渠道狹窄背景下，房?jī)r(jià)加速上行。

2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱延續(xù)到了土地市場(chǎng)，頻頻出現(xiàn)土地“標(biāo)王”和搶地現(xiàn)象，地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例越來(lái)越大。4月，碧桂園在香港上市，締造了內(nèi)地房企在香港的最大籌資額。國(guó)土資源部開(kāi)始下發(fā)通知，對(duì)土地市場(chǎng)予以約束。

2008年，因美國(guó)金融危機(jī)，中天置業(yè)、長(zhǎng)河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房產(chǎn)中介出現(xiàn)倒閉潮。宏觀調(diào)控使市場(chǎng)觀望情緒濃厚，資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗也基本被關(guān)閉，一些開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈斷裂的局面。

但2009年的4萬(wàn)億刺激挽救了開(kāi)發(fā)商。

在政策利好、信貸支持、通脹預(yù)期等多種因素的影響下，2009年樓市的瘋狂超出人們預(yù)期。房?jī)r(jià)上漲的速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人們的預(yù)期。年中上海蓮花河畔景苑的樓房整棟倒下，更是引發(fā)了買(mǎi)房者對(duì)質(zhì)量的關(guān)注。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于投機(jī)、非理性狀態(tài)。

調(diào)控加碼

面對(duì)逐漸“瘋狂”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2010年起政府再一次加大了調(diào)控的力度，“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控政策相繼出臺(tái)。

2010年3月，央企主管部門(mén)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)(國(guó)資委)發(fā)出“清退令”，“78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企加快調(diào)整重組，在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。

4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，“限購(gòu)”、“限貸”政策相繼出臺(tái)。

高強(qiáng)度和高密集度的調(diào)控措施并沒(méi)能阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

當(dāng)年10月開(kāi)始，一線(xiàn)城市的樓市交易量仍呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。

2011年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全方位的限制性環(huán)境中生長(zhǎng)。

央行總共3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。全國(guó)超過(guò)120個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”， 10個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤(pán)的強(qiáng)制“限價(jià)令”。在諸多限制性手段的作用下，調(diào)控效果日漸顯著。至當(dāng)年底，全國(guó)范圍內(nèi)幾乎所有大中城市無(wú)可幸免地遭遇寒潮。

2012年，剛需推動(dòng)市場(chǎng)緩步復(fù)蘇。中小房企負(fù)債率逐步上升，大型房企則依靠高周轉(zhuǎn)、融資優(yōu)勢(shì)和以?xún)r(jià)換量進(jìn)一步擴(kuò)張。在國(guó)內(nèi)上市渠道關(guān)閉后，房企開(kāi)始在香港“借殼”上市，并開(kāi)始“國(guó)際化”道路。一線(xiàn)城市拿地的基本為龍頭房企，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，行業(yè)大洗牌逐步加速。